El mercado inmobiliario chileno enfrenta cambios estructurales que han redefinido las reglas para los inversionistas. El incremento en las tasas de interés cercanas al 4% y rentabilidades que con suerte alcanzan el 5% han generado que los arriendos no cubran dividendos.
"Esto ya no es un escenario que teníamos unos años atrás, donde los inversionistas compraban una propiedad, el arrendatario la pagaba, tenían un ingreso adicional y además generaban plusvalía. Eso ya no se da", explicó Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario.
Asimismo, dijo que "hoy, mientras más grande el crédito hipotecario, mayor es el diferencial entre el dividendo mensual que debe pagar el propietario y el arriendo que recibe. Esta brecha no solo afecta la rentabilidad esperada, sino que obliga a muchos inversionistas a cubrir mensualmente la diferencia con recursos propios".
En este escenario, el especialista de Crece Inmobiliario indica que hay varias estrategias que pueden ayudar a los inversionistas a ajustarse a la nueva realidad del mercado, especialmente pensando en los instrumentos que como Estado ha ido impulsando en el último tiempo.
- El subsidio a la tasa hace que inmediatamente baje el dividendo y así poder empezar a cuadrar con respecto al ingreso de arriendo que tengo.
- Si ya tengo un portafolio, ir vendiendo los créditos con las tasas más altas, ya que esto permite liberar capital y reducir la carga financiera mensual.
- Paralelamente, para quienes quieren aprovechar los precios actuales anticipando alzas futuras, la compra en blanco o verde se presenta como una opción inteligente.
En la misma línea, Cristián Martínez, detalló que el incrementar el pie inicial del crédito sigue siendo una estrategia válida para reducir el dividendo mensual y así acercar el equilibrio entre ingreso y egreso.
"No obstante, esto no significa que sea una mala estrategia hoy día comprar una propiedad, sino que el escenario es distinto. Hay que apostar no a tener el flujo mensual para mí, sino pensando que con un pequeño delta que voy a poner mensualmente va a significar que puedo obtener una plusvalía interesante a lo largo del tiempo", cierra el especialista.
