De acuerdo con un estudio realizado por Auditorías Zero, ante 1.410 edificios auditados en la región Metropolitana y región de Valparaíso, se estableció que 9 de cada 10 poseen un alto riesgo civil ante los comités de administración, producto de procedimientos informales de sus actuales proveedores de maquinarias y servicios de administración.
Las comunas con mayor peligro son Santiago Centro (19%), Las Condes (18%), Concón (18%) y Viña del Mar (18%). Le siguen Vitacura (14%) y San Miguel (13%).
Los resultados, dejan al descubierto que dichas prácticas provocan que un 88% de los copropietarios y dueños de los departamentos, estén en un alto riesgo de perder el valor del arriendo y venta de sus departamentos, dado el mayor índice de eficiencia, que aplica un edificio, con respecto a otro, que son los gastos comunes.
Gonzalo Jiménez, director general de Auditorías Zero, expresó que "estamos frente a una situación grave, ya que este tipo de prácticas está exponiendo innecesariamente el patrimonio personal financiero de cada persona natural, producto de no tener controlado la gestión interna de la cadena de servicios de mantenimientos y, por otro lado, no poseer un gobierno corporativo, que generen informes financieros exactos y correctos, provocando los masivos default financieros en cuenta corriente, dejando en corte los suministros eléctricos y de gas, junto con las obligaciones laborales con sus trabajadores”.
El estudio estableció además que, dado que en Chile existen 47 mil edificios, se ha dado un importante fenómeno donde mayordomos se han convertido en administradores. Solo un 5% de los actuales administradores tienen una experiencia mayor a los 3 años, mientras que un 79% es un exmayordomo que toma el nuevo puesto.
“Este grupo de personas no posee ninguna competencia profesional, traspasando y llevando a cabo prácticas informales, en los comités de administración. Nula aplicación de estados de fondos y una correcta planificación financiera, para controlar la tendencia de los gastos comunes, son algunos de los errores que cometen”, agregó Jiménez.
Por otro lado, se estableció que las comunas con mayor peligro están, incluso, expuestas a incumplimientos operacionales ante equipos que emiten monóxido de carbón, lo que en un futuro no lejano podría provocar una colectiva intoxicación interna entre los residentes de un edificio. Un 39% con pérdida parte del comité; un 32% con penas de tres noches de cárcel para su presidente y 29% con riesgos de sufrir demandas civiles.
El estudio demostró además cuales son los errores más recurrentes en la gestión mensual de los gastos comunes, siendo el alto grado de informalidad de la misión financiera en los edificios, el más recurrente. Un 38% no aplica estado de fondo y, un 33% no usa cartolas por departamentos.
El resultado de ello implica “importantes daños emergentes a los residentes, ante los flujos financieros en el fondo de reserva, fondo operacional o capital de trabajo, y la alta informalidad de no aplicar conciliaciones bancarias, que a la larga puede generar importantes problemas en la aplicación de una cobranza judicial o embargo de un departamento moroso”, graficó Jiménez.
Por otro lado, debido a la masiva contratación de personal extranjeros, sin visas laborales, y falsos certificados de OS10, para los cargos de conserjes y mayordomos en edificios habitacionales, se estableció que, de los 1.410 inmuebles auditados, 8 de cada 10 edificios (79%), posee potenciales multas y demandas laborales, superando los 30 millones de pesos. “Un excesivo riesgo civil debido a negligencias administrativas, derivadas ante un nulo control ante la gestión mensual de un administrador de edificio”, aclaró el especialista.
Seguridad Cuestionada
Se estableció además que el mayor grado de vulnerabilidad ante la seguridad interna de los edificios, está dada por la nula fiscalización de la veracidad de los repartidores en motos. No identifican si la mochila de marcas de delivery, es comprada en forma ilícita o es un repartidor acreditado, generándose robos internos y daños emergentes que puedan afectar nuevamente al comité de administración.
De esta forma, un 75% cuestiona la seguridad para su ingreso, mientras que un 25% establece que la escasa seguridad de su departamento es producto de los controles de accesos peatonales.