La búsqueda de rentabilidad inmobiliaria está cambiando drásticamente de dirección en Chile.
Mientras que durante años comunas del sector oriente de Santiago como Las Condes, Providencia o Ñuñoa concentraron de forma casi exclusiva el interés de los inversionistas, el panorama actual muestra una realidad muy distinta.
Un nuevo estudio elaborado por la plataforma de análisis inmobiliario HousePricing reveló que las mejores oportunidades de este año se encuentran en sectores con un menor precio de compra y una sólida demanda por arriendos, desplazando a los centros urbanos tradicionales.
El fenómeno de la periferia santiaguina
De acuerdo con el ranking, Cerro Navia encabeza la lista de las comunas más rentables para invertir a nivel nacional, alcanzando un cap rate (tasa de rentabilidad anual por arriendo) del 13,3%, seguida por Lo Prado con un 9,8%.
El análisis, que consideró a más de 200 comunas en todo el país, combinó datos de transacciones reales con ofertas publicadas en portales inmobiliarios.
Para Matías Echeverría, CEO de HousePricing, estos resultados reflejan una transformación estructural del mercado:
"Las mejores rentabilidades ya no están necesariamente en los barrios tradicionales de inversión. Hoy vemos oportunidades muy atractivas en comunas periféricas de la Región Metropolitana y en regiones, donde los precios de entrada siguen siendo bajos y la demanda por arriendo se mantiene estable", sostuvo.
El informe identifica que las zonas líderes comparten tres características clave: precios de compra accesibles, demanda sostenida de alquileres y una menor presión competitiva de proyectos inmobiliarios nuevos.
Las regiones le ganan el gallito a Santiago
Otro de los grandes hallazgos del informe es que, en promedio, las regiones están ofreciendo mejores retornos que la región Metropolitana. Mientras las comunas regionales alcanzan un cap rate promedio de 6,7%, en la RM la cifra llega al 6,1%.
"Las regiones del centro-sur están concentrando algunas de las mejores oportunidades del mercado. Maule, O'Higgins, Ñuble y parte de La Araucanía presentan una combinación muy interesante entre rentabilidad, potencial de valorización y accesibilidad para inversionistas", señaló Echeverría.
Dentro de este grupo destacan comunas como Molina (9,6%), Río Bueno (9,4%) y Graneros (9,3%), todas ubicadas firmemente en los primeros puestos del ranking nacional.
El auge de la vivienda usada y los nuevos polos
La tendencia hacia la optimización de costos también está premiando al mercado del usado. En comunas como San Bernardo, Maipú y Quinta Normal, las propiedades usadas y seminuevas entregan retornos que superan hasta en dos puntos porcentuales a los proyectos nuevos. Esto ocurre porque sus precios de compra son más competitivos, mientras que los cánones de arriendo se mantienen firmes.
"Hoy el flujo por arriendo pesa más que la expectativa de plusvalía. Una inversión inmobiliaria saludable debe sostenerse por sí misma a través del ingreso por arriendo y no depender exclusivamente de futuras alzas de precio", afirmó el ejecutivo de HousePricing.
El estudio apuntó a comunas como Conchalí, Molina y San Fernando como las grandes sorpresas del mercado, al lograr equilibrar altas tasas de rentabilidad inmediata con incrementos sostenidos en el valor patrimonial de las propiedades.
Las 10 comunas más rentables para invertir en Chile (2026)
| Lugar | Comuna | Región | Cap Rate (Rentabilidad) |
| 1° | Cerro Navia | Metropolitana | 13,3% |
| 2° | Lo Prado | Metropolitana | 9,8% |
| 3° | Molina | Maule | 9,6% |
| 4° | Río Bueno | Los Ríos | 9,4% |
| 5° | Graneros | O'Higgins | 9,3% |
| 6° | Angol | La Araucanía | 8,9% |
| 7° | San Fernando | O'Higgins | 8,8% |
| 8° | La Pintana | Metropolitana | 8,8% |
| 9° | Cauquenes | Maule | 8,5% |
| 10° | Padre Las Casas | La Araucanía | 8,5% |
Ver Video
