El valor inmobiliario de una comuna no siempre determina cuánto pagan sus residentes a fin de mes. Así lo demostró un reciente estudio realizado por las firmas Millacero e Impulsa Gestión, el cual analizó 219 gastos comunes anonimizados en comunidades de ocho comunas de la región Metropolitana: Ñuñoa, Providencia, Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, La Florida, Macul y Santiago Centro.
Entre los hallazgos más llamativos destaca que Providencia registra un promedio de gasto común por departamento superior al de Las Condes, una comuna asociada habitualmente a una mayor plusvalía.
El factor "tamaño" de la comunidad
De acuerdo con el catastro, el promedio de gasto común por unidad en Providencia alcanza los $170.432, mientras que en Las Condes llega a $156.498. La explicación detrás de esta diferencia no radica en el sector, sino en la estructura y el tamaño de los edificios.
En Providencia, los inmuebles analizados tienen en promedio 55 departamentos, mientras que en Las Condes la media sube a 78 unidades.
"El valor del gasto común no se explica solo por la comuna. El tamaño del edificio puede ser igual o más importante que la ubicación, porque una comunidad de 30 departamentos necesita conserjería, mantenciones y administración igual que una de 70, pero reparte esos gastos entre menos vecinos", explicó Cristián Maturana, CEO de Millacero, empresa de conserjería remota.
Uno de los ítems que más pesa en el presupuesto mensual es la conserjería, que representa cerca del 45% del gasto común total en ambas comunas.
En edificios pequeños de Providencia, este costo puede superar los $120.000 mensuales por departamento, evidenciando cómo una misma estructura operativa impacta de forma más severa a los edificios con menos residentes.
Radiografía de los gastos comunes en el Gran Santiago
Desde Millacero e Impulsa Gestión precisan que la muestra varía por comuna, por lo que los datos permiten observar tendencias dentro del catastro más que establecer un ranking absoluto de la capital.
A nivel general, Vitacura lidera los montos más altos, mientras que Santiago Centro registra los más bajos:
Transparencia contra la morosidad
El informe también enciende las alarmas sobre la relación directa entre los cobros elevados y los índices de morosidad. Para Pascal Griott, cofundador de Impulsa Gestión, el problema no se vincula únicamente con la capacidad económica de los copropietarios, sino con la falta de claridad en las cuentas del edificio.
"Cuando los gastos comunes son altos y la comunidad no entiende bien en qué se están usando los recursos, aumenta la resistencia al pago. No basta con informar el monto: las administraciones tienen que explicar mejor qué costos lo componen y por qué se generan", advierte Griott.
¿Qué deben revisar las comunidades?
Frente a este escenario, el análisis plantea que los comités de administración y los vecinos no solo deben alarmarse por el total de la boleta, sino auditar qué ítems explican dicho cobro y detectar si existen costos fijos sobredimensionados para el tamaño real de su edificio.
Entre los puntos clave a evaluar se encuentran:
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La dotación del personal de conserjería
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Los contratos vigentes de mantención
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La eficiencia en los sistemas de calefacción o agua caliente centralizada.
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Los costos de administración y seguros
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La estrategia para contener la morosidad acumulada
"Cuando el gasto común sube demasiado, la conversación no puede quedarse solo en cuánto se paga. También hay que mirar qué costos explican ese monto, cómo se informa a la comunidad y qué tan eficiente es la operación del edificio", concluye Maturana.
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