Según el Observatorio Habitacional del Minvu (2025), las unidades usadas en la Macrozona Oriente registran valores entre un 10% y 18% más bajos que los proyectos nuevos, una brecha que, bajo ciertas condiciones de mercado, permite que aparezcan oportunidades de acceso más acotadas dentro de comunas de alto valor como Las Condes.
Aunque la comuna sigue liderando los precios por metro cuadrado en la región Metropolitana, el escenario actual del mercado inmobiliario muestra dinámicas distintas a las de años anteriores. La combinación de alto stock, presión financiera sobre algunos proyectos y una mayor competencia entre inmobiliarias ha abierto ventanas muy puntuales donde es posible encontrar departamentos en torno a las 3.500 UF, principalmente en unidades compactas de un dormitorio y un baño.
Desde Goodprop explican que estas oportunidades son extremadamente limitadas. Actualmente, las unidades bajo las 5.000 UF en Las Condes no superarían la centena en total, concentradas mayoritariamente en departamentos de dos ambientes, con metrajes reducidos y alta demanda. Se trata de propiedades de alta rotación, cuya permanencia en el mercado suele ser muy breve: en muchos casos están disponibles solo por días y, en situaciones más restrictivas, ni siquiera alcanzan a publicarse, ya que se asignan a través de listas de espera previamente activadas.
“Son oportunidades muy puntuales, que aparecen y desaparecen rápidamente. No responden a una baja general de precios, sino a situaciones específicas del mercado que permiten acceder a valores que históricamente no se veían en la comuna”, explica Rodrigo Lewin Schmied, gerente comercial de Goodprop.
El ejecutivo detalla que existen factores concretos que explican por qué ciertos departamentos logran transarse bajo el umbral habitual de Las Condes. Uno de ellos son urgencias de liquidez de algunas inmobiliarias, generalmente asociadas a compromisos financieros de corto plazo o necesidades de flujo de caja, lo que las lleva a ceder margen en un número limitado de unidades para acelerar ventas. A esto se suman cesiones de promesa por parte de inversionistas, que al enfrentar procesos de escrituración deciden desprenderse de algunas unidades antes de concretar el crédito hipotecario, generando precios más ajustados. Un tercer factor relevante es el cumplimiento de hitos comerciales y financieros de los proyectos, exigidos por bancos o inversionistas, que en ciertos momentos obliga a las inmobiliarias a flexibilizar condiciones para asegurar la viabilidad del desarrollo.
“Estas situaciones explican por qué, incluso en una comuna donde históricamente los valores superan las 5.000 UF, pueden aparecer oportunidades excepcionales que permiten ingresar con tickets más bajos”, añade Lewin.
El comportamiento del arriendo refuerza este escenario. Las unidades compactas en ejes bien conectados mantienen una absorción rápida, lo que sigue atrayendo a inversionistas que privilegian liquidez y rotación por sobre mayor metraje. En este contexto, plataformas que concentran una parte relevante del stock y mantienen gestión directa con inmobiliarias cumplen un rol clave para detectar estas ventanas antes de que desaparezcan.
“Lo que hoy acerca a las personas a Las Condes no es solo encontrar un precio distinto al promedio, sino entender que existen condiciones excepcionales, que se mueven rápido y requieren monitoreo constante”, concluye el gerente comercial de Goodprop.
En un mercado donde los valores parecen fuera del alcance para muchos compradores, la combinación de datos institucionales, presiones financieras puntuales y gestión activa del stock está configurando un nuevo espacio de acceso. Para quienes buscan ingresar al sector oriente con un presupuesto acotado, la recomendación es clara: seguir de cerca el mercado, evaluar unidades compactas y estar preparados para actuar con rapidez cuando aparecen estas oportunidades de corta duración.
