Chile enfrenta una de las contradicciones más profundas de su historia habitacional reciente. Por un lado, existe un sobrestock que supera las 100.000 viviendas nuevas terminadas y listas para la venta a lo largo de todo el territorio nacional. Por el otro, cerca de 500.000 familias no logran acceder a una vivienda propia.
Esta brecha histórica responde a una tormenta perfecta que afectó al mercado inmobiliario en los últimos años: altas tasas de interés hipotecarias durante 2024 y parte de 2025, la incertidumbre económica generalizada y el impacto del IVA aplicado desde 2016 a las viviendas nuevas, que encareció el valor final de los inmuebles entre un 10% y un 15%.
¿El resultado? Durante 2024 apenas se comercializaron 39.200 unidades nuevas en el país, anotando el nivel de ventas más bajo en dos décadas.
Frente a este escenario, Bernardita Reyes, Subgerente de Inversión en Inmobiliaria Imagina, advierte que la acumulación de stock no es un problema exclusivo de las empresas:
"Es una ineficiencia del sistema que afecta directamente a las familias que necesitan vivienda y no la encuentran a precios accesibles. El costo regulatorio y tributario del último decenio se traspasó al precio final, y eso construyó una barrera de entrada real para la clase media", dijo.
Plan de Reconstrucción Nacional: ¿adiós al IVA por un año?
Para destrabar el mercado, el Ejecutivo presentó el Plan de Reconstrucción Nacional, cuya medida estrella es la eliminación transitoria del IVA (19%) a la venta de viviendas nuevas por un periodo de 12 meses, proyecto que actualmente se encuentra en tramitación en el Congreso.
Según detalló el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, el objetivo de la iniciativa es claro: "Reducir el stock de viviendas para que el sector pueda volver a invertir y recuperar los 200.000 empleos perdidos en la construcción".
Los beneficios estatales que ya se encuentran vigentes
Si bien la exención del IVA sigue en debate legislativo, existen herramientas potentes y activas que los compradores ya están aprovechando. Entre ellas destacan:
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Subsidio a la tasa hipotecaria (DS1/FOGAES): permite a las familias acceder a tasas de interés cercanas al 3,3%, una cifra muy competitiva frente al 4,4% promedio que ofrece el mercado, disminuyendo de forma considerable el dividendo mensual.
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Garantía FOGAES: funciona como un respaldo estatal que permite financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, reduciendo a la mitad la exigencia del pie inicial para quienes compran su primera vivienda.
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Menor costo de construcción a futuro: el Ministerio de Vivienda trabaja en modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) que podrían rebajar entre un 10% y un 15% los costos de obras futuras.
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Alivio para adultos mayores: se estableció la eliminación permanente de contribuciones para personas mayores de 65 años en su primera vivienda.
La urgencia por adquirir una propiedad está latente: a la fecha ya se registran más de 44.000 solicitudes aprobadas para el subsidio hipotecario, quedando un remanente muy estrecho sobre el cupo total de 50.000 cupos disponibles.
La gran duda: ¿conviene comprar ahora o esperar la nueva ley?
Para quienes evalúan dar el paso, los economistas llaman a la cautela respecto a las expectativas de la baja del IVA. Se estima que el traspaso real al precio final para el comprador será de entre un 2% y un 4%, y no del 19% total, puesto que una parte del beneficio suele ser absorbido por los costos de la cadena productiva. A esto se suma el factor tiempo, ya que no existen certezas de cuándo terminará de legislarse la medida.
"Lo que ya está activo y es concreto hoy es el subsidio a la tasa y el FOGAES. Eso representa un ahorro real y medible en el dividendo mensual. La exención de IVA puede sumar cuando se apruebe, pero esperar a que suceda implica asumir incertidumbre sobre disponibilidad de unidades y condiciones de financiamiento", aconseja Reyes.
Asimismo, la ejecutiva recalca el valor de las últimas unidades en proyectos terminados o con recepción parcial: "Quien compra ahí tiene visibilidad real del producto: sabe cómo quedó la construcción, los espacios comunes y el entorno. Eso reduce la incertidumbre de la compra 'en verde'".
Expertos coinciden en que este escenario configura el momento de mayor convergencia de factores favorables para el comprador en el último lustro, gracias a una inédita coincidencia de subsidios, garantías y rebajas tributarias en marcha.
